Apartament 3 camere, etaj 7/7, an constructie 1988 – Pret 90.000 Euro – negociabil

 Vecinatati:  Mall Sun Plaza, Baumax, Scoala nr. 100, Scoala nr. 120-Martisor ,  Scoala nr. 190, Parcul Tineretului, Hanul Haiducilor, Strand, Palatul  Copiilor, Banci, Spitalul Bagdasar.

ACCES:  Aeroport International Henri Coanda, Aeroport Aurel Vlaicu

FACILITATI ZONALE:  Restaurante, Magazine, Farmacii, Piata, Liceul Teoretic Ioan Petrus,    Gradinita, parcuri, zona rezidentiala

  – gresie, faianta, parchet, tamplarie PVC Rehau in 5 camere Low-E à obiecte sanitare standard, baterii Grohe ; centrala termica individuala Romstal, calorifere din otel ; usi de interior celulare, usa exterior metalica ,caramida porotherm, izolatie polistiren expandat de 10 cm.   fibra optica Romtelecom – internet, TV, telefonie fixa à glafuri interioare, exterioare din marmura ; contorizare separata (apa, gaz, electricitate) lift spaniol hidraulic ;granit pe casa scarii, gresie portelanata pe terase, balcoane ;toate utilitatile: apa, gaz, canalizare, electricitate

  LOCURI DE PARCARE:      à supraterane – acoperite (inclusa in pret )

Facilitati zonale: Scoalanr.178; Gradinita; Liceul Brancoveanu; Farmacii; Complex alimentar

Dupa participarea la acest targ imobiliar realizez ca inca suntem dominati de acesti pseudo-investitori a caror viziune ingusta de marketing se limiteaza la bilete la loto si sani dezgoliti. By te way, sunt curios cate neveste si-au lasat sotii sa se intereseze de oferta de apartamente mignone, complet utilate si cu balcoane mari ale colegilor nostri norvegieno-israelieni care traiesc o adevarata aventura “imobiliara” aici in Romania.

Totusi, tovarasi jurnalisti, de la a condamna atitudinea acestor domni si pana la a lua interviuri fetelor dezgolite care populau respectivele standuri standuri “imobiliare” este distanta mare. La intrebarea domnilor jurnalisti, de la o distanta de 20m am putut descifra pe buzele acestor domnisoare: “Pe fondul contextului economic mondial, consider ca piata imobiliara din Romania s-a constituit intr-o elucubratie cu un proeminent caracter exhaustiv dominata de o efervescenta decadenta”…. gen! Domnilor jurnalisti, probabil la presiunea superiorilor care va ameninta cu remanieri si scaderi salariale ati inceput sa va legati de orice frantura de lumina. Probabil asa ati observat abdomenul fetelor dezgolite pe care statea imperios pictat: “Cu noi aveti o sansa!”:)

La aceasta s-ar reduce toate articolele aparute in ultima vreme in presa despre piata imobiliara si “dezghetul” ei aparut subit. Intr-adevar, piata imobiliara in general este foarte sensibila la schimbarile economice, doar a fost prima care a cazut la inceputul crizei, nu? De aici, am urmarit un indelung travaliu de dezintoxicare a pietei in slow motion. Natura si-a urmat cursul printr-o selectie atenta, normala pentru jungla haotica care se crease in anii de glorie 2007-2008. Lianele si arbustii se usuca in majoritate, raman in general copaci cu scoarta ferma si, mai ales, cu tulpina dreapta care isi vad in continuare de cresterea lenta, sustenabila, pornind de la radacini puternice.

Iesind din sfera metaforica “criza”, asa hulita cum a fost, a adus multiple beneficii imaginii pietei imobiliare: echilibrarea raportului calitate-pret, selectia pe criterii calitative a oamenilor ce activeaza in aceasta piata (agenti imobiliari, dezvoltatori, constructori), dezvoltarea de noi nise de piata, imbunatatirea perceptiei clientilor asupra serviciului imobiliar. Este greu insa sa crezi ca procesul de reconfigurare si stabilizare a acestui ecosistem a fost finalizat, amploarea lui fiind una destul de mare, iar timpul scurt pentru o asemenea anvergura. Putem sa ne autoinoculam insa aceasta credinta pozitiva, pentru ca astfel este mult mai posibil sa atragem fizic intr-un final lucrurile la care reflectam… anume “dezghetul” pietei. Romania oricum este o tara al carei principiu de dezvoltare si organizare este zvonistica. Toata lumea se pricepe la fotbal, politica si imobiliare si fiecare isi da cu parerea incercand sa devina un formator de opinie. Multi dintre ei platiti pentru a influenta plebea prin perspective absolut partinitoare (va spune ceva”Traim in Romania si asta ne ocupa tot timpul?”). Totusi… Care fotbal? Care politica? Care imobiliare? Este usor sa devii un formator de opinie prin referirea la ceva a carei imagine este puternic patata, exploatand la maxim spiritul fatalist al romanilor de la Miorita incoace.
Sa nu ne imbatam insa cu apa rece sau cu cuburi de gheata… “dezghetate”. Piata imobiliara nu s-a restabilizat, iar procesul sau de reconfigurare continua. De un lucru insa putem fi siguri: preturile si-au atins pe anumite nise de piata minimul, in special pe segmentul de rezidential nou. De aici insa si pana la a face estimari de crestere este cale lunga asa ca stimati colegi de breasla, calmati-va spiritele. Nota pozitiva imprimata pietei in ultima vreme este binevenita, dar haideti sa nu depasim aceasta bariera deocamdata pentru ca increderea si siguranta din piata depind de fiecare amanunt din atitudinea noastra. Procesul de inghet-dezghet are cea mai mare putere de eroziune (scuza perfecta a politicienilor nostri pentru gropile din asfalt) asa ca orientarea primordiala trebuie sa fie spre a ne astupa gropile si a asigura o cale de rulare cat mai lina mai departe. Fara pante si rampe abrupte, ci cu o declivitate de maxim 4% in stil Autobahn. E momentul sa ne inspiram din povestile de succes occidentale: povestea perfectiunii autostrazilor nemtesti, povestea preciziei ceasurilor elvetiene, povestea dezvoltarii turistice a Austriei, povestea incurajarii imigrarii si tolerantei sociale din Suedia, povestea dezvoltarii economice sustenabile a Poloniei s.a.m.d.

CONCLUZIONAND, sectorul de imobiliare si constructii a fost si va fi motorul dezvoltarii economice, iar intr-un moment de rascruce economica este un sector care trebuie sa se bazeze pe un background pozitiv si sustenabil. Backgroundul pozitiv, dupa cum spuneam, incepe sa existe prin aceasta atitudine pozitiva a oamenilor ce activeaza in piata. Pentru a asigura sustenabilitatea, trebuie inca lucrat la fundatie si structura de rezistenta, dupa care sa ne lansam in estimari de crestere si dezvoltare a intregului ecosistem.

Drept urmare, este greu sa mai vedem in urmatorii ani noi dezvoltari majore, piata incepand sa abunde de mini-dezvoltari. Acum ceva timp consideram ca viitorul proiectelor imobiliare este unul conceptual: inca sper asta, dar vazand cum un program asa de important ca Prima Casa se modifica de la an la an, este greu sa te arunci ca dezvoltator intr-un proiect major care sa porneasca de la un concept. Asa ca va trebui sa fim atenti la astfel de mini-oportunitati astfel incat sa le valorificam la timp, dar in acelasi timp sa fim atenti sa luam cu adevarat decizia cea buna.

Sfat: evaluati atent partea juridica a acestui tip de imobile, un notar, avocat sau un consultant juridic va conta foarte mult in ecuatie. Daca componenta juridica este in regula, cititi atent antecontractul impus de dezvoltator/banca finantatoare astfel incat sa nu aiba clauze abuzive, neaparat in ceea ce priveste platile si termenele de livrare. Daca aveti si un prieten constructor sau inginer care sa evalueze macar de principiu structura de rezistenta si instalatiile, veti avea si garantia calitatii constructiei. Finisajele sunt partea de detaliu pe care le puteti evalua si singuri.

Din nou un consultant care sa evalueze corect toate aceste lucruri la pachet va va scuti de mult timp si costuri suplimentare.

Tineti aproape…

Ne complacem in acest “merge si-asa” incat automat ajungem sa ne limitam targeturile atat personale, cat si de business, implicit limitandu-ne si realizarile. In imobiliare, a devenit o obisnuinta sa nu se respecte termenele de livrare ale proiectelor, o realitate pe care niciun consultant, oricata bunavointa ar avea, nu o poate contracara. Proiectele rezidentiale au intarzieri chiar si de la noua luni in sus, incat ajungi sa te consideri foarte norocos ca astepti doar maxim doua luni in plus ca sa te muti. Motive multiple: constructorii, vremea, birocratia, finantarea, planificarea defectuoasa. Din nou, intotdeauna se gasesc motive.

Sfat: in momentul in care va angrenati intr-un contract luati-va o marja de eroare de 3 luni si calculati-va pasii astfel incat sa faceti un “perfect match” temporal intre termenele de plata si dispunerea de resurse financiare. Expuneti-le aceasta posibilitate bancilor care va finanteaza si evaluati impreuna cu ei posibilele riscuri care exista in cazul depasirii termenului de “tragere” a banilor: costuri aditionale, eliberarea de noi documente, posibilitatea ca anumite venituri sa nu mai fie luate in calcul etc. Este putin probabil sa nu va prelungeasca aprobarea finantarii, dar intotdeauna este bine sa te informezi si sa ai o solutie de rezerva. Obtineti un raspuns ferm asupra acestor aspecte dupa care analizati atent clauzele din antecontractul dezvoltatorului referitoare la termene si perioade de gratie! Un avocat sau un consultant imobiliar de incredere ar fi de ajutor.

Tineti aproape…

Lasand planul general si intorcandu-ne catre mult indragita noastra piata imobiliara, usor putem sesiza de la inceputul anului o imbunatatire in perceptia oamenilor (jucatori in piata, clienti, piete corelate) despre piata imobiliara si despre produsele pe care ea le ofera. Sporirea numarului de tranzactii este practic o consecinta, o “REACTIUNE” a acestei psihologii pozitive. Mai departe, ramane doar sa te pozitionezi corect in piata, sa iti nisezi activitatea in directia corecta si sa aduci un plus de valoare acestei piete… prin propria ta ENERGIE pozitiva.

La aceasta REACTIUNE, nici Vasilica, prietenul nostru, nu putea ramane insensibil. Ba mai mult, si-a dat seama ca “a inceput sa mearga, frate” si se gandeste tot mai mult sa isi aduca din aportul valoros la bunul mers al acesei piete. E de ajuns un anunt la ziar, doar asa mergea in vremile bune, nu? Daca pune de un comision, isi plateste si ultimele rate la Passat, se poate focusa linistit pe cresterea business-ului. “Ehe, 3% de la vanzator, 2% de la cumparator ca e inca criza, semnam pac-pac, iau banutu’. Nu le dau nici factura, de ce sa dam si statului?”… Gen!

Ce nu stie Vasilica al nostru este ca lucrurile s-au mai schimbat de cand el a fost marginalizat din businessul imobiliar, perceptia clientilor devenind mult mai sensibila la factorul uman… Era si cazul, vorbim de un business uman, nu? Este uman sa ai o casa, este uman sa ti-o imaginezi aranjata, este uman sa iti tremure mana cand semnezi contractul pentru ea… Traiasca reactiunea!

Vasilica de la Important Imobiliare la datorie. Am o oferta speciala pentru dv: un apartament cu vedere la lac si padure, gresie si faianta de import Italia, parchet din lemn masiv, termopan de calitate. Costa 100.000 Euro, dar proprietarul vi-l lasa si la 99.000 Eur daca platiti 50% avans. “

Probabil multi dintre voi cunoasteti replica pentru ca inca se mai practica. Totusi timpurile romantice in care o astfel de replica mergea au trecut, agentul Vasilica momentan este fara job, iar clientul care a cumparat apartamentul este impovarat de un credit bunicel in franci (moneda al carei curs care a crescut cu vreo 25% fata de 2007). Apartamentul respectiv valoreaza acum probabil 60-70.000 Eur, cel mai probabil pretul corect. Vasilica a castigat bine de pe urma respectivei tranzactii (absolut incorecte daca o comparam cu vremile actuale), dar cum legea compensatiei ne domina cursul vietii, Vasilica nu a mai performat, ba mai mult s-a lasat si de meserie dupa ce si-a cumparat un “Passat modelu’ nou” cu banii de pe astfel de tranzactii, Passat pe care evident nu il mai poate plati ca e luat pe leasing. Iar replica sa nu prea mai prinde evident!

Dupa cum spunea un prieten de-al meu: “suntem doar pe o treapta a evolutiei”, deja una mai avansata ca mentalitate si calitate fata de anii trecuti. Parca e alta placere sa lucrezi intr-o piata in care stii ca nu concurezi cu Vasilica, ci cu oameni mai corecti si mai responsabili. E si normal sa fii responsabil, doar discuti de o casa, iar cum romanul e prin definitie proprietar, vorbim de bunul nostru cel mai de pret. In fapt, ni se inoculeaza acest spirit inca de mici copii: “Mami, imi doresc sa te faci mare sa te vad la casa ta!”… gen!

Suna ciudat, dar chiar imi place criza. Este scuza perfecta pentru oamenii slabi, este cea mai ieftina modalitate de iesire… de unde credeti? Tot din criza! Din criza de personalitate, din criza de corectitudine, din criza de neputinta in adaptare. Un bun prieten de la Cluj, intamplator chiar directorul regional al Volksbank, imi compara aceasta criza cu o lanterna aprinsa dintr-o data si indreptata catre ochi: primul impact, step back, al doilea, incerci parca sa deschizi ochii, al treilea, deja pupilele ti se dilata si se obisnuiesc cu ideea. Problema lui Vasilica insa era ca… purta ochelari !

Cheers,

D.

Lansarea celei de-a doua etape a programului Prima Casă este doar o chestiune de zile. Până în momentul de faţă au fost acordate, potrivit informaţiilor oficiale, 16.564 de garanţii, în valoare de peste 689 de milioane de euro. Valoarea totală a apartamentelor achiziţionate prin intermediul programului se ridică la mai mult de 803 milioane de euro. Ca volum, 37% dintre garanţii au fost acordate în Bucureşti, 7% în Cluj, 6% în Timiş, câte 4% în Ilfov şi Constanţa, iar restul în alte judeţe. Ca număr, cele mai multe garanţii, respectiv 52,1%, au vizat achiziţionarea apartamentelor cu două camere. Pe locul secund se situează locuinţele cu trei camere, cu o pondere de 25%, în timp ce garsonierele ocupă locul al treilea, cu 15,3%. Până acum, cea mai mare parte a locuinţelor tranzacţionate prin Prima Casă au fost vechi. Doar pe anul trecut, ponderea apartamentelor noi s-a ridicat la circa 30%, potrivit lui Aurel Şaramet, preşedintele Fondului Naţional de Garantare a Creditelor pentru IMM (FNGCIMM).

O fomulă mai viabilă
În acest context, noua variantă a programului are drept obiectiv declarat încurajarea segmentului construcţiilor noi. În acest scop, au fost adoptate plafoane diferenţiate de garantare în funcţie de tipul imobilelor. Astfel, pentru locuinţele deja finalizate şi pentru cele a căror construcţie a fost deja demarată, plafonul rămâne la 60.000 de euro. Pentru casele ce urmează a fi construite însă, solicitantul poate accesa un credit de 70.000 de euro. De cel mai ridicat plafon, în valoare de 75.000 de euro, beneficiază asociaţiile formate din şapte sau mai multe persoane care vor să construiască împreună un proiect de locuinţe.
În ce măsură vor reuşi însă toate aceste măsuri să sprijine tranzacţiile cu imobile noi – şi, mai mult decât atât, să încurajeze demararea de construcţii noi? „Varianta a doua a programului o văd mai viabilă, pentru că are un rol de multiplicare în economie”, este de părere Doru Lupeanu, Partner & Senior Consultant al firmei clujene Fix Up Marketing. Acesta crede că, în noul context, populaţia se va îndrepta mai mult decât până acum spre locuinţele noi. Aceasta este o schimbare semnificativă, ţinând cont de faptul că, până acum, în Cluj cel puţin, circa 80% dintre tranzacţii au vizat apartamentele vechi.

Plafonul de 60.000 de euro, tot pe primul loc
Marian Micu, directorul agenţiei bucureştene Casa Voastră, estimează că cele mai multe garanţii vor fi acordate de acum încolo pentru locuinţe finalizate sau în construcţie, de până în 60.000 de euro, după modelul anului trecut. O condiţie restrictivă a programului este ca acestea să se încadreze în clasa energetică A, B sau C – ceea ce este greu, dacă nu chiar imposibil, pentru cea mai mare parte a apartamentelor vechi. Cu toate acestea, Micu se îndoieşte că o astfel de măsură va face cumpărătorii să se orienteze în mod preponderent spre apartamente noi. „Nu cred că oamenii se vor orienta diferit faţă de anul trecut, pentru că şi până acum aveau aceleaşi opţiuni”, explică el. O soluţie ar fi achiziţionarea unei locuinţe care a fost deja reabilitată termic. Un segment care va avea de câştigat în noua ecuaţie va fi reprezentat de apartamentele construite între 1980 şi 1990.

Asociaţiile de 7 persoane, greu de pus în practică
În ceea ce priveşte posibilitatea acordării unei garanţii de 75.000 de euro, Micu se arată sceptic. Probabil că 1% dintre cereri vor fi înaintate de către asociaţii de şapte persoane, estimează el. E greu, pentru că românii nu prea au încredere în alţii. În plus, aceştia trebuie să îndeplinească nişte condiţii în prealabil, cum ar să deţină în proprietate un teren, pe care să-l împartă în părţi egale. În opinia lui Ilias Papageorgiadis, CEO-ul agenţiei More Real Estate Group, măsura este una benefică – cel puţin la nivel teoretic. Aceasta oferă solicitanţilor o serie de avantaje, printre care se numără: accesul la fonduri mai mari; economii substanţiale, prin excluderea profiturilor dezvoltatorilor; negocierea în condiţii mai bune a costurilor. Măsura ar avea însă nevoie de o lege specială sau o directivă care să explice toate detaliile unei astfel de asocieri.

Case individuale la 70.000 de euro
Cea din urmă variantă constă în acordarea unei garanţii de 70.000 de euro pentru imobilele a căror construcţie urmează să fie demarată. „Cine se mai încumetă, ca dezvoltator, să construiască de aici încolo?”, se întreabă însă Micu. Efectul programului este limitat de faptul că, la ora actuală, există încă pe piaţă un stoc important de locuinţe noi rămase nevândute, spune şi Lupeanu. Acestora li se adaugă şi o serie de proiecte anunţate sau aflate în diverse stadii de construcţie. „Din acest punct de vedere, nu ştiu cât de mult o să resusciteze noua variantă a programului piaţa construcţiilor”, subliniază reprezentantul firmei clujene. Potrivit lui Micu, această măsură ar putea avea succes nu atât în cazul marilor dezvoltatori, cât pe un segment mai restrâns, reprezentat de cei care vor să construiască case individuale. Spre exemplu, dacă un tânăr primeşte un teren ca donaţie de la o rudă, poate ridica fără probleme o casă la cheie de 180-200 de metri pătraţi, în valoare de 70.000 de euro.